上海の不動産市場の新政後：今年の小春は期待しにくいです。

3月3日夜、上海市住民建設委員会、上海市計画と自然資源局、上海市不動産管理局の3部門が共同で「本市の不動産市場の安定と健康発展を促進するための意見」（新上海七条と略称する）を発表した。関心を持つ。これは上海で初めての新築住宅の販売制限を明らかにしました。

現在、上海では住宅購入者のポイント制度だけが「優先政策」と呼ばれていますが、詳しい説明はまだ続きます。

「5年限販売」は「新上海7条」の最も注目される政策で、杭州春節前に打ち出した規制政策と同じ効果がある。1月27日、杭州は規制政策を打ち出しました。その中の一つは「本市の購入制限範囲内において、新築商品不動産公証振替号の公開販売中の署名率が10%以下の場合、不動産証を取得した日から5年以内に譲渡してはいけない」です。杭州と同様に、上海も不動産市場が過熱した後に「限定販売」を祭り、投資や投機客の資金を抑えて不動産市場に押し寄せる。

最近、一部の大都市政策が集中的に導入された事件に合わせ、易居研究院研究総監の厳躍進氏は、今年は大都市の住宅問題を全面的に解決するためのコントロールの幕が正式に始まったと考えています。コンサルティング機関の人士、仲介人を含め、多くの人は厳しい躍進との見方が一致しています。上海の今回のコントロールは住宅価格を安定させ、市場の過熱を防ぐためです。

厳躍進氏は、「優先購入者は5年以内に販売する」という点は、そのために住宅購入政策を積み立てて漏れを補うことであると指摘しています。また、他の都市のやり方を参考にして、優先的に予約した住宅源に対しては限定販売の条件を設けています。同様に、顧客の多い不動産を優先的に買う市場予想を下げることができます。

家賃が高くて、落札されました。

もう一つの業界関係者は、上海では牛年の着工後、再び高層ビルの規制が行われ、導火線や土地市場が先に熱くなり、高プレミアムの土地が現れ、土地市場の温度や販売ポートへの伝達が懸念されているとみています。このようにするのは主に不動産価格を安定させ、市場の過熱を抑えるためです。

2月20日、融は連合体を創立して総価格で64.52億元の競得普陀区の1枚の純粋な宅地を得て、成約の不動産価格の8.43万元/平方メートル、プレミアム率の36.15%。土地はレールに属しています。総建築面積は8万平方メートル未満で、自分の要求を持っていません。しかし、この地塊の東側は去年12月に大華集団が取った総価格の30.6億元の宅地で、その時の不動産価格は4.74万元/平方メートルしかありません。月の地価は倍近く、しかも周辺の中古住宅の単価は6万元/平方メートルに近いです。「小麦粉はパンより高い」というが、土地市場の人気を完全に指すわけではないが、地域プレートが過熱しているに違いない。

まもなく、上海普陀区政府は上海及びプロジェクト会社の関連責任者に対して、区域計画資源局と区房管局の関係責任者による司会を始めとする情報を発表しました。協議の中で、区政府は改めて国家と本市の不動産コントロールの仕事要求を表明し、「家は住むもので、炒めるものではない」という決意を実行し、「地価安定、住宅価格安定、安定予想」の目標を実現することを表明しました。政策の厳粛さを十分に認識させ、十分な覚悟をし、合理的に予想を調整するように要求する。

しかし、「価格制限」がある都市では、一般的に一つの現象が存在しています。新しい手の相場は往々にして価格の下落があり、投機的な投機があります。政府は保有年限を決めて、不動産投機のコストを増やして、投機需要を脅かすことができます。市場予想を下げるために、「新上海七条」は土地の価格制限を打ち出しました。業界関係者によると、不動産価格は今後の販売価格を決定し、特に小麦粉とパンの価格が近いため、市場予想が上昇し、バイヤーの参入意欲が高いという。土地の価格制限は安定の期待に役立つ。今後はそれに応じた持ち方を決めて、決められた価格に達したら誰が土地を取れますか？

また、レンタルブロックはそれぞれ供給計画を立てて、販売性商品のブロックと分けます。以前は二つの合併が供給計画に含まれていましたが、リースブロックは有効な供給ができませんでした。この動きは十分に販売性のある地塊が安定していることを保証します。

小春の伝統的な販売シーズンが近づいており、市場の動向が注目されています。杭州の不動産市場の状況に近いのは、1月末に杭州が不動産投機資金に対して「大封殺」を実施したにもかかわらず、依然として1年前の赤い相場の中で10%を下回り、上海の「121」政策後、1つの不動産市場でも多くの人が揺れる現象が発生したのを防ぐことができないということです。

不動産市場の過熱傾向を防ぐために、上海は引き続き規制政策の面でショートカットを補い、他のホットスポット都市のやり方を参考にして、厳格な実行を強調し、更に効果を見て、後続の一連のコントロール措置を排除しないで投機需要を押し続けます。

同政策研究院の高級アナリスト、李空氏は「新上海七条」が注目されているのは第二条と第七条であり、他のいくつかの市場秩序の整備、市場管理の強化に関する政策は以前にすでに出ており、この文書では厳格な政策実行を強調しているだけだと指摘した。

第二条価格制限競争は他の都市ですでに実施された事例があり、現在上海の一部のホットプレートは価格の下落に直面しており、政府が厳格に価格制限政策を実行することで直面する市場圧力は大きい。土地譲渡の段階で予め価格を設定し、不動産企業が自主的に価格を競売することは、地価を前に抑えて安定した住宅価格を達成する目的に役立つ。

第七条住宅の販売制限の範囲は「優先住宅購入政策により購入した新築商品住宅」のみを含む。現在上海では3つのビルだけが試験的に住宅購入を優先させる政策を実施しており、訪問予約状況は一般的で、市場予想に対する影響はまだ大きくない。

仲介管理の制御を強化する

「新上海七条」では、さらに仲介管理を強化し、仲介市場規範行為を管理する。上海はすでに在庫市場に入りました。仲介機構は取引の中で重要な役割を果たしています。コントロールを通じて、仲介企業の行為を規範化させ、宣伝の意図を抑制する。これによりますと、今年の不動産市場はやはり過熱防止を主としており、もし予想される効果に達しないなら、引き続き積み込みの可能性を排除しないということです。

不動産市場の成因が複雑で、過冷却や過熱は、「需給のアンバランス」ではないと一言で言えます。ここ数ヶ月で成約して3.9万セットの上海中古住宅市場において、仲介は促進作用があるとされています。

コントロールの前に、住宅価格の上昇幅が一番高いのは上海市中心部の内環核心区域です。浦東中環内のある団地では、90平方メートルぐらいの不動産源が去年の年末に看板を600万元以上も切っています。春節後、すでに900万元まで値上がりしましたが、ずっと売れていません。仲介業務員のフィードバックによると、住宅価格はすでに8万元/平方メートルまで値上がりしましたが、最近は家を買う人がたくさんいます。

21世紀の経済報道記者が一部の店舗を訪問し、一部のバイヤーと売り手を取材したところ、仲介者が独占的なVIP方式で不動産源を独占していることが分かりました。高成約価格で所有者に信頼を与え、一部の仲介業者を通してより良い価格に売れると思わせました。介はかえって生存環境が心配です。

仲介は敏感な息を嗅ぎました。春節前後に宝山大華プレートだけで、新たに5つの仲介店をオープンしました。これらの仲介店は拡張周期にあります。調査によると、紅星の美凱龍傘下の美凱龍愛家、不動産の多目的な持ち株の元萃の傘下でブランドの何ムーの買い付けなどの仲介に加盟して去年の底から、外環の外から次第に市街区に向って拡張して、大規模な開店。

住宅の供給源を奪い取るために、ある仲介店は所有者に高い値段で売ることを承諾して、これは一定の程度の上で住宅の価格の上昇を助力しました。もう一人の仲介業務員は、「独占的な不動産源」は独占行為であると指摘しています。これにより、家が最終的に短期間で売られるとは限らず、お客様の価格交渉の空間も少なくなります。

成約が下がりました。小春さんはもうなくなりましたか？

仲介の人は、新政が登場して中古の部屋の取引価格の後期が安定を主とすることを表明して、理性に傾きますと指摘しています。しかし、現在の価格動向はまだ考慮されていません。取引量はすでにかなり下がっています。

最近市場の成約がひどく落ち込んでいます。成約周期と買い取りサイクルはとても長いです。前述の仲介業務員によると、新政策の後、中古住宅の成約周期とスピードはだいぶ遅くなりましたが、大多数の大家さんの気持ちはいいです。ある所有者は近いうちに価格を0.05%から0.07%ぐらい下げます。

実際には、上海の中古住宅の不動産の供給量は去年の下半期から毎月高い地位を維持して成約しました。今は成約が減少しています。在庫量自体が多くないので、見られる範囲と数量も少ないです。ある仲介が独占的な不動産源を作って、お客さんが部屋を見ても制限があります。

複数の仲介店の業務員がフィードバックしました。小春さんは予定通りに現れますか？具体的にはやはり3月の市場の出来高と取引先の反応を見ます。2月の中古住宅のデータはまだ公開されていませんが、片手の不動産取引のデータから見ると、小春さんは現れにくいかもしれません。

サードパーティのデータによると、3月1日、上海の全121プレートはまだ全面的な上昇には至っておらず、プレート間の差異は依然として明らかである。2月1日～2月21日のデータを見ると、一手の契約件数は同時期に半減されました。

確かに、後続の市場の動向にかかわらず、上海は各方面から不動産投機資金をブロックする態度がすでに明らかになった。同じ日、杭州市不動産市場の安定と健康発展指導グループ事務室は「不動産市場の秩序をさらに規範化させるための通知」を発表し、住宅購入制限法を適用し、経営ローンや消費者ローンなどを厳しく調べるよう求めた。

上海、杭州の最新のコントロールは前輪のコントロールから1ヶ月しか離れていません。そして同じ日に政策を発表します。1月末に住宅と都市農村建設部の副部長の倪虹引隊が上海、深センで調査した時、都市政府は不動産市場の安定と健康発展の重要性を十分に認識し、不動産の安定と健康発展を維持することの重要性を揺るがないように堅持します。炒めの位置付けに用いて、不動産を短期的に経済を刺激する手段としないで、確実に都市の主体的責任を実行します。最近、倪虹はまたチームを率いて浙江杭州、江蘇無錫に行って、不動産市場の安定と健康発展の長期効果的なメカニズムの実施状況を調査し、「不動産不炒」を再確認し、不動産を短期的に経済を刺激する手段としないで、都市の主体責任を確実に実施し、党中央、国務院の政策決定配置が確実に実現されるようにします。