金地の産業夢

どの不動産会社の舵取りがないかもしれません。金地グループのレクック会長のように産業に関心を持ち、世界、中国の産業の変遷と発展を言い出しました。

12月3日、凌克は金のグループの核心の管理層を携えて、総裁の黄俊燦を含んで、高級な副総裁の徐家俊、陳長春、膠東会社の社長の王為軍など、珍しく共同で青島に現れます。

彼らは青島西海岸新区のために来ました。金地グループと新区管理委員会は戦略提携協議を締結し、ここで三つのプロジェクトを開発します。いずれも産業園区です。

金地氏は西海岸に体育、教育、康養、医療などの資源を導入し、人工知能、知能製造、バイオ医薬などの産業の着地を推進し、総投資額は500億を超える見込みです。

数年前、金地は産業不動産の分野に入り、これまでに20の産業園を運営してきました。この「万保招金」の4大蛇口の一つとも言われているこの開発者は、単純な規模争いに陥ることなく、より遠い未来に目を向けています。

深セン、上海から青島、さらには米国まで、中国の不動産企業が産業の変遷を探り、産業移転を主導的に牽引し、産融結合と産業園区の開発を模索する物語を演じてきた。

2019年前11月、克而瑞ランキングによると、金地は1752億円で、15位だった。「金地のスピードが遅いか」という疑問に対して、凌克は気にしないで、彼の関心は市場を増分しています。

凌克から見ると、産業園区の本質はやはりオフィスビルで、不動産開発業務の延長です。

第二の大商売

深セン南山高新区、金地威新産業園は、多忙な光景です。

ここには6社の世界500強と17社の上場会社が集まっています。インテル、アマゾン、松下、アリババ、大疆創新などの有名な会社を含みます。2018年の税収は同19%増の6億元になります。

これは金地の最初の産業園で、今は産業園区の運営の見本になりました。凌克は21世紀の経済報道記者に対して、「インテル、アマゾン華南の研究開発センター、大疆本部はここにあります。これらの有名な会社以外にも、中型の会社がたくさんあります。」

深セン以外は上海です。凌克の紹介によると、上海では金地がすでに着地した閔行科創園、虹橋科創園、嘉定智造園、宝山智造園など多くの産城融合プロジェクトがあります。

2018年、金地の産城プロジェクトはまた南京で着地し、南京国家級ソフトウェア産業研究開発基地にある南京雨花科創センタープロジェクトを獲得しました。

今回落子した青島は、また金地産業開発運営の一大突破である。凌克氏によると、青島のプロジェクトでは販売面積が少なく、運営を持ち、将来は産業会社を導入する。

金地産業園区も海外に立地しており、特にハイテクが集中している米国。

7年前、万科は住宅開発の規模がもうすぐトップになると判断して、都市の組み合わせサービス業者に転換して、成長の「第二曲線」を探しています。7年以来、不動産業界のモデルチェンジは盛んで、ほとんどの開発者は自分の新しい道を探しています。

金地も例外ではないです。凌克が見つけた道は不動産関連の多元化で、住宅からオフィスまで伸びています。

凌克氏は「産業園区は本質的にはまだオフィスビルです。ただ営業状態が違っています。オフィスビルは不動産ビジネスの中の第二のビジネスです。第一は住宅で、第二はオフィスビルです。オフィスビルはまた二つに分かれています。第一は純粋なオフィスビルで、第二は産業のオフィスビルです。」

現在までに、金地グループの開発と運営の産業プロジェクトは20近くあり、累計で200万平方メートル以上の面積があり、立地エリアは中国の長江デルタ、珠江デルタ、環渤海及び米国ニューヨーク、ボストン、サンフランシスコ、ロサンゼルス、サンホセ、サンティアゴなどをカバーしています。

しかし、過去4年間の金融高発生により、住宅市場は超大型牛市、碧桂園、融創、旭輝、新城などの高回転の黒馬が現れ、規模、増速は万科、保利、中海、華潤、金地のような老舗不動産会社を大幅に超えました。

金地は住宅開発の機会窓口を失っていますか？規模の増加は遅すぎますか？レイクは急いでいますか？

レクサスはこのような問題を聞いてすぐに答えました。規模だけを見てはいけません。純資産、総資産、利潤などの指標も見なければなりません。」

彼は金地の販売にあまり関心がなく、長い目で見れば、不動産のいくつかの大きな商売はすべてやるべきだと思っています。

レクサスは、金地が現在開発している産業不動産はすべて成功しており、「まず導入した産業は技術の含有量が比較的高い産業であり、第二にこれらの会社の経営状況がとても良く、地元政府にも良い税金をもたらした」と述べました。

産業に乗り出す

数年前、北师大金融教授の钟偉さんは、「不动产会社は、产业をどうやってロードし、将来的には商会を経営して“食べてしまう”ベンダを考えるべきだ」と指摘しています。

不動産は量の時代に入って、開発は運営に転向して、ロジックは簡単で分かりますが、実際の操作は難しくなります。

ローディング産業は、開発者が自分の全く知らない分野に入り込むことを意味しています。

現在の市場上では、多くのいわゆる産業プロジェクトの本質は不動産であり、不動産の所有権を売却します。産業用不動産のパイオニアである中国の幸福、財貨の収入源は依然として多く販売されています。

凌克はここ数年の歩みは中米の多くの都市に行き渡っています。彼は産業園区の運営をするには産業を理解しなければならないと考えています。

彼の観察の中で、産業は大体3種類の移転があります。第一は人材によって移動します。米国を例にして、「米国で生命工学、医療を行うには、20年前にボストンであったが、今日だけではなく、サンフランシスコ、サンディエゴ、オスティンの隣にも多くの生命工学の会社があります。サンフランシスコ、サンディエゴの大学医学部がいいので、人材が産業の変化をもたらしているのです。」

第二に、産業の勾配によって移動します。例えば、深圳から東莞、内陸都市に行きます。第三に、特別な大手会社があります。都市の産業変化を持ち出します。例えば、アマゾンはシアトル、アリババは杭州にあります。

凌克氏は、産業はいつも高いところからどんどん安いところに行くと考えています。「移転はやはり規則的で、最後の研究開発センターは中心都市にあります。例えば、サンフランシスコは全部本社プラス研究開発センターで、深圳のような高いコストで、もう一つの生産現場を作ると高いです。小さな研究開発センターと生産基地はフェニックス、徳州、青島のような都市に来ます。」

金地の産業園の配置もこのような経路に合っています。深セン、上海から南京、青島などに行きます。主に募集する産業は人工知能、バイオ医薬、知能製造などです。

レクサスは記者団に、産業を選んで園区に入る時、やはりハイエンド産業に傾倒しています。しかし、産業チェーンの全セットを作って、工場の建物を配合します。」

青島の三つのプロジェクトはそれぞれ橋頭堡国際ビジネスエリア、交通ビジネスエリアと隠珠街道に位置しています。金地は投資セット項目を導入し、様々な産業資源を導入します。例えば康養、文体など、生産都市の融合生態圏を構築します。

不動産企業の多元化の発展の大きな背景の下で、多くの不動産企業は科学技術の最前線領域に進出しています。例えば、碧桂園は100億円を投資して知能ロボットを研究開発し、恒大に新エネルギー自動車などを投資します。

金地の位置付けは非常にはっきりしています。やはり開発者、運営者です。自分で産業実体を作るのではありません。傘下にも知能ソフト会社がありますが、金地さんは急進的に先端技術に進出しません。投資や協力だけします。凌克は「今日の電気自動車はいくらですか？」

利益の閉ループ

どの商売にもその収益モデルがあります。住宅開発は土地を持って家を建てて売ることです。儲けるのは土地の値上がりの差です。

産業園区は違っています。運営を持つ必要があります。レクサスは、産業用不動産の収益は、主に家賃収入と資産の上昇によるものと考えています。

産業が成功したマークの一つは家賃収益率で、金地の現在の産業用不動産の一般的な家賃収益率は7%-8%です。もし純粋なオフィスビルを開発するなら、5%-6%だけでいいです。それを売るときは、買い手が出す価格が高いからです。レクックは言った。

この違いをもたらした主な影響要因は流動性と賃貸率で、彼はオフィスビルがより流動的で、産業用不動産の「接盤侠」が少ないと説明しました。また、産業用不動産はすべて大テナントで、一人のテナントがキャンセルすれば、レンタル率は大きな影響を受けます。

産業園区の商売は最後に成功しませんでした。出展者にとっては、家賃収益率を見たり、売ったりするプレミアムです。

運営の育成期間には、大量の資金を沈殿させ、産融結合しなければならない。金地はとっくに不動産の私募の基金を設立して安定的に盛んに投資して、産業プロジェクトに投資することができます。

また、金地は複数の外部資本家と株式提携を行う。レクカーは青島の投資に米アポロファンドを導入し、それぞれ50%保有していることを明らかにしました。

金地はまた4つの産業基金を投資して、それぞれAMINO Capital（豊元創投）、元禾谷風、Mission Bay Capital、清源創投で、人工知能、ビッグデータ、クラウド計算、チップ研究開発、生物科学技術、合成薬物、遺伝子検査などの領域に及んでいます。

レクサスは、金の開発者として、産業用不動産の最終的な目標は、運営を持っていない\u 0026 quot;と述べた。それとも販売したいのか、どの開発者がすべての不動産を手にしますか？

売る前に、レクサスは経営価値が高いほど資産価値が高くなることに同意しました。

レクカーによると、金地はサンホゼで開発した産業園でGoogleに売却され、自己資金の収益率は25%と推定されている。

国内では、産業用不動産の転売は難しい。レクサスは、ある人が資産管理をしていると指摘しています。彼らは長期的に良質の資産を持つことを望んでいます。例えば、保険会社です。それらは適当な接ぎ方です。

過去においては、保険会社は投資と取引をして、北上広深などの第一線の都市の資産だけを買いたいと考えていましたが、今は状況が変化し、北上の収益率が低くなり、成都、武漢、杭州などの都市産業の経済規模が拡大し、保険会社が資産を引き継ぐ意欲も強くなりました。

彼もREITSモードの「販売」と脱退を期待しています。米国の産業用不動産大手は最後にREITSを作って、オフィスビル、産業用不動産、ホテル、マンションは全部REITSです。「遅かれ早かれ中国にもこれがあります。」

レクサスは、REITSは負債率とリスクを制御する必要があると考えています。REITSは資産を金融商品に分割して一般市民に売っていますので、過度の高回転は許されません。高回転は高レバレッジ、高負債を意味するので、この会社のリスクは大きいです。

新しい競争力

一つの会社の業務と風格は、創始者、指導者と密接に関連し、レクサスは穏健な道を尊び、金地の運営も「経済周期を通り抜ける」ことを核心として出発します。

碧桂園は今年8000億元、万科、恒大6000億元を衝撃しました。融創も5000億元を超えました。凌克は盲目的に規模を衝撃したくないです。

会社の長期的な競争力を測るには、ROE、純利益、そして新しい収益モデルと能力が必要です。

開発者にとって、最も核心的な資源は依然として土地と資金です。視野を全業界に広げ、第二線都市は土地の縮小を増やし、地価の高い企業を公募し、いくつかの大規模な不動産大手が、さまざまな方法で持続的に発展する土地資源を獲得している。

例えば、万科は古い改革とTODを代表とする大型複雑なプロジェクトに多くの力を費やして、伝統的な開発業務に新たな成長曲線をもたらしていこうとしています。

また、例えば、碧桂園は知能ロボットと科学技術小鎮を作りたいです。恒大は新エネルギー自動車を借りて工場を建設し、万達と競争して文旅行プロジェクトを作ります。中国の幸福も産業新城があります。これらは地方政府の愛顧を得られます。

中央企業が蛇口を募集して、華潤が土地を買って、中海の不動産のこのような種類を買って、彼らは親会社の背景と長い地区の運営能力を通して、地方と協力して、大規模なプロジェクトをも獲得することができます。

言い換えれば、将来の不動産企業の主流都市でのプロジェクトの取得は非公開になり、さらには独占的になります。「将来、ある会社は毎年いくつかの超大型プロジェクトによって、前に走れるかもしれません。」深センのある大規模な開発業者は言う。

金地は産業園区を通じてプロジェクトの資源を獲得して、この会社の新しい競争力になることができますか？在房の不動産に後半の競争の中で包囲を突破させますか？

これに対し、凌克氏は、土地を持つ偶然の要素が多く、金地には教育、医療、文化体育などの産業能力があり、異なるところに行くことができ、いくつかの大型開発区でセットサービスを提供し、産業資源を導入し、出発点は「地元政府のために問題を解決する」と述べました。

私たちはそんなに期待していません。いつも総合的な商品を提供します。この方式で土地を取るのは大体30%です。

しかし、長年の産業園区運営を通じて、金地はすでにより多くの未来に向けた競争力を備えています。最終的に、凌克氏は、中国ベンダの目標はケイトであり、開発＋資産管理のモデルにおいて、「マンションとオフィスビルのREITSの時価総額は住宅よりも大きく、管理資産は1300億元以上の新貨である」と指摘した。レクックは言った。